Máte prázdný byt nebo dům a přemýšlíte, že je začnete pronajímat? Nebo již pronajímáte a chcete si ujasnit pravidla? Obsahem tohoto článku bude klasický nájem na základě nájemní smlouvy. Krátkodobé pronájmy přes ubytovací platformy AirBnb a Booking jsou zcela jiným tématem, kterému se budu věnovat zase příště.
Nájemní smlouva
Smlouva o nájmu podle zákona nemusí být uzavřená písemně, ale pokud nepronajímáte nemovitost rodině, doporučila bych mít smlouvu v písemné podobě. Taková písemná podoba má obsahovat:
- identifikaci majitele – jméno a příjmení, rodné číslo, trvalé bydliště
- identifikaci nájemce – jméno a příjmení, rodné číslo, trvalé bydliště
- přesná adresa a popis pronajímaných prostor – u bytu uvést i jeho číslo, případně uvést které části jsou pronajímány a které už ne (k tomu může být ideálním pomocníkem půdorys bytu, kde můžete pronajímané části vyšrafovat)
- doba, na kterou smlouvu uzavíráte – pokud neuvedete, bere se automaticky, že je na dobu neurčitou
- výše nájemného a plateb za energie – ve smlouvě je potřeba uvést kolik, kdy a kam vám má nájemce platit (případně i výši vratné kauce a jiné finanční podmínky)
V dnešní době vám samozřejmě mimo právníky se smlouvou pomohou i některé webové stránky. Já sama mám ráda například interaktivní Legito.
Musím si zakládat živnost?
Nemusíte. Zahájení pronajímání nikam neoznamujete, nezakládáte si živnost ani nic podobného. Z těchto příjmů neplatíte ani neodvádíte na zdravotní a sociální pojištění.
Existuje i živnost na nájem nemovitostí, nicméně pokud se jedná o doplňkový příjem, doporučuji si ji nezakládat. Zvláště skrze možnost neodvádět z tohoto příjmu výše zmíněné pojistné. Pokud by se jednalo o váš jediný příjem, situace by byla jiná. Zde je ale vždy třeba individuálního posouzení.
Z pohledu daně z příjmů
Máte nájemce, vše vám parádně funguje. S blížícím se koncem roku ale začínáte přemýšlet, jak budete příjmy z nájmu danit? Pojďme se na to podívat. 🙂
Zásadní je vědět, kolik jste za celý rok na nájemném dostali. Tuto částku můžete zjistit ze svého internetového bankovnictví i naráz za celý rok zpětně. Ale já bych vám pro lepší orientaci doporučila si vést jednoduchou evidenci v excelu, kde si napíšete kolik a kdy jste dostali na nájemné a energie od nájemníků po jednotlivých měsících.
Zálohy na energie – 3 varianty
Zálohy na energie převedete na nájemníky. Z vašeho pohledu je tato varianta nejjednodušší – vše jde mimo vás. Kromě přepisu záloh se vám tím totiž odbourá administrativní úkony spojené s placením záloh a jejich vyúčtování nájemníkům. Nicméně tuto variantu doporučuji pro nájemníky, u kterých očekáváte dlouhodobý nájem. Tak ať co rok neřešíte přepis. Nebo ať v případě neplatičů nemusíte platit za znovuzavedení elektřiny, když ji jim odpojí.
Zálohy na energie půjdou přes vás a nájemcům vyúčtujete vše do haléře. V tomto případě platí zálohy nejprve nájemníci vám (často stejnou platbou jako nájem) a vy je potom přeposíláte na účty poskytovatelů těchto energií. Pokud roční vyúčtování vždy do haléře vyrovnáte s nájemníky (pošlete jim přeplatek, nebo od nich vyberete nedoplatek), tak částky vybrané za energie nevstoupí do vašich příjmů – jste jen prostředníkem.
Zálohy na energie půjdou přes vás a necháváte si malé profity. Tato situace je podobná jako předchozí, ale s tím rozdílem, že si například při ročním vyúčtování necháte část přeplatku, nebo vám posílají nájemci zálohy zaokrouhleně. V těchto případech vám zůstává malý profit, a proto musíte dát do vašich příjmů na daňovém přiznání všechny přijaté zálohy od nájemců.
Kauce
Ve většině případů budete chtít od nájemníků před jejich nastěhováním kauci. Tato kauce není vaším příjmem do daňového přiznání – jedná se jen o vratnou zálohu. V případě, že při odchodu nájemníků použijete tuto kauci na úhradu oprav, které zapříčinili nájemníci, tak v tomto roce vstoupí kauce do vašich příjmů.
Výdaje
Situace je podobná jako u OSVČ: zákon vám umožňuje vykazovat skutečné, nebo paušální výdaje. Rozdíl oproti OSVČ je v tom, že příjmy z nájmů jsou podle § 9 Zákona o dani z příjmů. To znamená, že se jedná o jiný paragraf příjmů, než je samotné podnikání jako OSVČ. I z toho důvodu příjmy nepodléhají odvodům na zdravotní a sociální pojištění. Stejně jako u OSVČ, patří do daňového přiznání pouze nájmy, které jste skutečně od nájemníků obdrželi zaplacené – na účet nebo v hotovosti. Dlužné nájemné do daňového přiznání zahrnujete až v rámci roku, kdy vám ho nájemníci uhradili.
Skutečné výdaje
Pro skutečné výdaje doporučuju si schovávat po celý rok do nějaké složky účtenky a faktury spojené s nájmem (výdaje za opravy, vybavení). Poměrně významným výdajem může být i samotný daňový odpis nemovitosti. Co to znamená? Kupní cenu včetně vedlejších pořizovacích nákladů (provize realitní kanceláře, dříve daň z nabytí nemovité věci, rekonstrukce) “rozpočítáte” do 30 let. A každý rok můžete 1/30 ve formě odpisů uplatnit jako daňový výdaj. Pokud jste nemovitost pořídili před více než 5ti lety, nesmíte použít kupní cenu. Na cenu k odpisování si v tomto případě necháte udělat znalecký odhad.
Paušální výdaje
Naopak paušální výdaje jsou pevně stanovené a velmi jednoduché – rovnají se 30% příjmů. To znamená, že s paušálními výdaji vás čeká daň 15 % ze 70 % příjmů. 🙂
Na konci roku se pak můžete krásně rozhodnout, jaký typ výdajů uplatnit, aby byla daňová zátěž co nejnižší. Rozhodnete-li se pro skutečné výdaje a chcete-li odepisovat, doporučuji alespoň v prvním roce kontaktovat schopnou účetní, nebo daňového poradce. Mohou nastat úskalí, které jsou nad rámec tohoto článku. 🙂
Nájem a DPH
Pronajímáte několik nemovitostí a blíží se vaše příjmy za posledních 12 měsíců 1 milionu Kč? Tak vás určitě bude zajímat, že je nájem osvobozený od DPH. Pokud k nájmu nemáte další podnikatelské činnosti, tak i když překročíte magickou hranici 1 milionu Kč, plátcem DPH se nestanete. To samé platí v situaci, kdy jste spolu s nájmem zaměstnaní, máte kapitálové příjmy jako dividendy z akcií, či máte nějaké nahodilé příjmy (prodej akcií, prodej nemovitosti).
Naopak pokud k nájmu i podnikáte, plátcem se stanete, ale DPH budete odvádět pouze z vašeho podnikání, které není od DPH osvobozeno.
V poslední době velké množství lidí investuje do nemovitostí a to právě kvůli jejich narůstající ceně. Pokud si najdete pohodové a bezproblémové nájemníky, tak se opravdu není čeho bát. Nejenže vám byt/dům bude průběžně vydělávat, ale i jeho cena dále poroste. 🙂
