Osvobození od daně z příjmů při prodeji nemovitosti

Rozhodli jste se pro prodej nemovitosti a lámete si hlavu nad zdaněním příjmu z prodeje? Dnešní článek vám poradí, kdy je potřeba zdanění řešit.

Osvobodit příjem z prodeje můžete ve chvíli, kdy splníte alespoň jednu z následujících podmínek: 

1. Časový test 2 roky u nemovitostí sloužících k bydlení

Pokud se rozhodnete prodat nemovitost, ve které jste bydleli déle než 2 roky bezprostředně před jejím prodejem, je tento prodej od daně osvobozen.

Nemovitostí se podle zákona rozumí rodinný dům a související pozemek nebo jednotka, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a související pozemek.

Co se týká bydliště, tak se za něj pro tyto účely považuje místo, kde prodávající skutečně bydlel a žil. Není nutností mít na stejné adrese i trvalý pobyt. Na druhou stranu je možné, že FÚ bude bez trvalého pobytu chtít tuto skutečnost nějak doložit. Takovým dokladem může být vaše čestné prohlášení, čestné prohlášení sousedů, energie vedené na vaše jméno a tak dále … 🙂 Záleží tedy úřad od úřadu. 

2. Časový test 5/10 let

Pokud jste nemovitost nabyli do 31.12.2020, je příjem z prodeje této nemovitosti od daně osvobozen po 5 letech od nabytí. Datum, které vás v takové situaci zajímá, je datum právních účinků vkladu do katastru nemovitostí. Pokud jste nemovitost nabyli po 1.1.2021, příjmy z prodeje této nemovitosti budou od daně z příjmů osvobozeny až po 10 letech od nabytí. 

3. Podmínka obstarání vlastní bytové potřeby do 1 roku

V případě, že jste v domě nebo bytě nebydleli bezprostředně před prodejem déle než 2 roky a ani jste nesplinili časový test, je tu ještě jedna možnost osvobození! 🙂  A to pokud jste se rozhodli prostředky, které vám z prodeje nemovitosti plynou, investovat do svého dalšího bydlení. Investici do nového bydlení jste navíc mohli provést rok před prodejem, v roce prodeje nebo nejpozději do jednoho roku od prodeje. 

Nicméně tady jedno velké POZOR! To, že chcete osvobodit prodej na základě reinvestice do vlastního bydlení, musíte na FÚ včas oznámit! Více v samostatném článku.

Výše zdanění

Princip daně z příjmů, ať už máte příjmy z čehokoliv, je pořád stejný. 

15% daň jako fyzická osoba platíte z příjmu (zaměstnání) nebo zisku (podnikání, nájem, prodej nemovitostí, prodej cenných papírů, prodej kryptoměn) do 1.582.812 Kč (36násobek hrubé mzdy pro rok 2024)

23% daň jako fyzická osoba platíte z příjmu (zaměstnání) nebo zisku (podnikání, nájem, prodej nemovitostí, prodej cenných papírů, prodej kryptoměn) nad 1.582.812 Kč (36násobek hrubé mzdy pro rok 2024)

Příkladek z praxe

VARIANTA a) Pokud jste v bytě bydleli po celou dobu, máte osvobozeno. Splněna podmínka 1) tj. časový test bydlení 2 roky.

VARIANTA b) Pokud v bytě bydleli například vaši rodiče, tak podmínku bydlení nesplníte. Ale co když peníze z prodeje použijete pro nákup bytu pro sebe? Pak by mělo jít osvobodit na základě podmínky 3), tj. reinvestice do vlastního bydlení. Bude ale osvobozeno vše? Prodej byl za 5 milionů Kč a nákup nového bytu za 4 miliony Kč. Zde by byla osvobozena část pouze ve výši ⅘, tj. 4 miliony Kč. Zbylý 1 milion Kč by byl ke zdanění, a to následovně:

VARIANTA c) A co když budete byt před prodejem pronajímat a následně peníze použijete pro vlastní bydlení? Pak je řešení stejné jako v příkládku 2). Ale do výdajů si nedáte celou kupní cenu, ale kupní cenu poníženou o odpisy nemovitosti využité při pronájmu. 

Pokud si i tak nad oblastí prodeje nemovitostí lámete hlavu a nejste si jisti, zda jste povinni svůj příjem danit nebo oznamovat, neváhejte se ozvat a společně určitě přijdeme na řešení. 🙂